Partnerzy serwisu:

 

Drogi | Biznes - Polska,Krynica

Budownictwo mieszkaniowe: Jak będzie ewoluował rynek?

| Roman Czubiński źródło: RynekInfrastruktury.pl 12.09.2018

PARTNER DZIAŁU


 

Budownictwo mieszkaniowe: Jak będzie ewoluował rynek?
wiz. PKP SA

 

W perspektywie kilku lat może nastąpić przegrzanie rynku nieruchomości – uznali uczestnicy debaty podczas Forum Ekonomicznego w Krynicy. Mogą do tego doprowadzić rosnące koszty gruntów i robocizny, a także długi czas trwania procesu inwestycyjnego. Wiceminister i deweloperzy bronili też przed krytyką zapisów ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych.
– Obiegowa nazwa „lex developer” to całkowite nieporozumienie – protestował wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń. – Mamy dziś tylko 16% terenów objętych aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego w myśl ustawy z 2003 r. Ponad 80 tysięcy decyzji o budownictwie mieszkaniowym i jednorodzinnym [rocznie] to decyzje o warunkach zabudowy. Nie jest to sytuacja optymalna, tym bardziej, że planowanie przestrzenne trwa długo: przeciętny plan jest przygotowywany przez ponad 3 lata – uzasadniał. Jak ocenił, taki system nie sprzyja spójnemu i kompleksowemu planowaniu przestrzennemu, tym bardziej, że przeciętna powierzchnia obszaru objętego takim planem wynosi niecały hektar.

Minister: Decydują i tak samorządy

Ustawa – według ministra – została przyjęta po to, by dać szansę na szybsze wykorzystanie przydatnych dla budownictwa mieszkaniowego terenów pokolejowych, powojskowych czy poprzemysłowych, których przekształcenie w myśl obecnych przepisów trwałoby zbyt długo. Ma ułatwić też zagospodarowywanie terenów rolnych, których w polskich miastach jest ok. 900 tysięcy hektarów. Jak podkreślił Soboń, ustawodawca przewidział mechanizmy zabezpieczające miasta przed urbanistyczną samowolą. – Warunkiem jest wypełnienie standardów urbanistycznych, zapisanych wprost w ustawie. Należy do nich przede wszystkim odległość i proporcje. Powoduje to, że nie będą mogły mieć miejsca opisywane bardzo często w mediach sytuacje, w których dla maksymalizacji zysku wybiera się lokalizacje optymalne z punktu widzenia marży, ale nieakceptowalne z punktu widzenia samorządu, który musi ponieść koszty budowy infrastruktury – dowodził przedstawiciel resortu.

– Wymagana będzie też zgoda samorządu, który jest w pełni gospodarzem tego procesu. Decyzje wydaje Rada Gminy w formie uchwały – kontynuował Soboń. Jak stwierdził, jest to rozwiązanie lepsze od decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia bowiem większą możliwość partycypacji społecznej. – Opinia publiczna ma o wiele większą wiedzę, a koncepcja urbanistyczno-architektoniczna – wraz z wizualizacją – jest podstawą projektu uchwały. Poza tym nie jest to tryb wyłączny, lecz specjalny dla tych terenów, które chcielibyśmy wykorzystać pod budownictwo mieszkaniowe. Tam, gdzie jest plan zagospodarowania, inwestor będzie budował zgodnie z planem – przekonywał wiceminister. Zdaniem Sobonia prawie wszystkie wnioski złożone podczas konsultacji (kilka tysięcy) zostały uwzględnione.

Dwewloperzy: Niepewność związana z decyzjami

Bardziej ostrożny w ocenie nowego prawa był prezes Budimeksu Dariusz Blocher. – Wiele zależy od sposobu, w jaki będzie ono stosowane. Cieszą nas nowe rozwiązania, ale praktyczne skutki będziemy mogli ocenić dopiero za rok – ocenił. Zarzucił ustawie brak konsekwencji: jego zdaniem należałoby umieścić w niej zapis, zgodnie z którym niewydanie decyzji [o warunkach zabudowy] obligowałoby potencjalnego inwestora do skorzystania z nowego trybu. – Nie podoba mi się mówienie o deweloperach i generalnych wykonawcach jako wcieleniu zła. Budowanie przedszkoli, szpitali czy kościołów nie jest rolą deweloperów. Takie postrzeganie trzeba zmieniać – dodał.

– Nowe przepisy usprawnią nasze działania, szczególnie tam, gdzie są wymagane decyzje środowiskowe. W naszym portfelu gruntów mamy dwie lokalizacje, w których chcielibyśmy skorzystać z tej ustawy, przyspieszając procedury związane z tymi decyzjami – zadeklarował Blocher.

Prezes Murapolu Nikodem Iskra zwrócił uwagę na aspekt decyzji środowiskowych. – W Ustawie o Zagospodarowaniu Przestrzennym istnieje pewna nielogiczność. Chodzi o konieczność ubiegania się o decyzję środowiskową przed decyzją o warunkach zabudowy. Jako firmy deweloperskie kilkakrotnie apelowaliśmy o zmianę tego przepisu. Właśnie wczoraj otrzymaliśmy decyzję środowiskową, o którą wniosek złożyliśmy we wrześniu 2015 r. Dopiero z tą decyzją można ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy – a nie mamy pewności, że uzyskamy takie warunki, na jakie mamy decyzję środowiskową. Jest więc ryzyko, że będziemy musieli wrócić do poprzedniego etapu – wyjaśnił, dodając, że dla firmy wprowadzającej do obrotu 3-4 tysiące mieszkań rocznie jest to poważny problem. – Zdarza się też, że urzędnik samorządowy stwierdza, że np. prokurent nie może reprezentować spółki w postępowaniu administracyjnym – uzupełnił. Za pozytywne elementy nowej ustawy uznał – między innymi – przyspieszenie uzyskiwania zezwoleń wodno-prawnych oraz ułatwienia w korzystaniu z działek sąsiednich.

Czy dojdzie do przegrzania?

Oceniając ogólną sytuację na rynku budowlanym, Iskra podkreślił dobre wyniki sprzedażowe deweloperów za ostatnich kilka lat. – Mieszkania w dużej części są w budowie, deweloperzy będą inkasowali zyski z ich sprzedaży i będą chcieli je reinwestować. Nie sądzę, by wielu z nich chciało schładzać lub zamykać biznes – przewidywał. Ceny mieszkań wzrosły wprawdzie o ok. 10%, osiągając po raz pierwszy poziom cen z 2008 r., jednak jeszcze większy był wzrost kosztów budowy. – To ok. 10-15%, jeśli chodzi o robociznę. Może więc dziś występować zjawisko spadku marży deweloperskiej o 3-4 punkty procentowe – kontynuował prezes Murapolu. – Więksi, zorganizowani deweloperzy, posiadający wytyczne projektowe i wykonawcze, poradzą sobie, bo w ich przypadku koszt budowy mieszkań powstaje przede wszystkim nie na budowie, ale przy desce kreślarskiej. Mniejsze firmy, które pracują z zewnętrznymi pracowniami architektonicznymi i nie mają przetartych ścieżek kosztowych, mogą bardziej odczuć te trudności, szczególnie, jeśli mają mieszkania zakontraktowane jeszcze przed wzrostem cen, np. w ubiegłym roku – wyraził obawę.

– W pewnym momencie dojdzie do przepłacania za ceny gruntów. Będziemy wtedy zawieszeni w oczekiwaniu na to, czy popyt odpowiednio zareaguje. Dziś ceny gruntów bez pozwoleń na budowę dochodzą do 1300 zł za metr kwadratowy (to przypadek ostatniego przetargu jednej ze spółek wodnych we Wrocławiu). Powielanie takich sytuacji będzie powodowało, że jeśli deweloper kupi tak drogi grunt i zacznie budować po cenach obecnych lub nawet wyższych, a popyt nie podniesie cen mieszkań, ta inwestycja nie zostanie ukończona – uznał Iskra. Firmy, które dziś nierozsądnie skupują grunty, mogą – jego zdaniem – doprowadzić do przegrzania rynku. Skutków takiego przepłacenia można się spodziewać w ciągu 2-3 lat, bo tyle mniej więcej trwa proces projektowania. – Przez ten czas może jeszcze trwać dobra sprzedaż i budowanie – dodał.

Bank: Popyt też rośnie

Z diagnozą tą zgodził się wiceprezes BGK Nieruchomości Grzegorz Muszyński. – Ceny gruntów w dużych miastach – tam, gdzie zarobek jest pewny – poszły bardzo mocno w górę. Kiedy zbliżamy się do ceny 1000 zł za metr kwadratowy gruntu, „produkt” staje się bardzo drogi – ocenił. Zaznaczył jednak, że BGKN, choć kupuje grunty po cenach rynkowych, jako podmiot państwowy nie musi osiągać zysku, może więc obniżać ceny dzięki zmniejszaniu marży. – Nie wchodzimy w sprzedaż mieszkań przy pomocy kredytów hipotecznych – zostawiamy ją deweloperom. Oferujemy najem z ewentualnym dojściem do własności – podkreślił.

Według dyrektora departamentu zarządzania nieruchomościami w mBanku Michała Popiołka wzrost cen nieruchomości nie jest jednak duży. – Średnia cena wzrosła o kilka procent, a nie 20% czy 30%. Oznacza to spadek marż deweloperów – uznał. Według obserwacji banku przez ostatni rok wykorzystanie kredytów deweloperskich spadło o połowę: dawniej wynosiło 30%, dziś – 15%. – Oznacza to, ze deweloperzy dziś po prostu tych pieniędzy nie potrzebują. Środki te są zabezpieczone, ale nie są wykorzystywane, bo pojawiły się wpływy od klientów. Z jednej strony są oznaki przegrzania, ale z drugiej – rośnie także popyt – podsumował.

Podziel się z innymi:


facebookLogolinkedInLogolinkedInLogoemailLogowykopLogogooglePlusLogo
Zobacz też

 

ŚLEDŹ NAS NA:
Zapisz się do newslettera:
Podanie adresu e-mail oraz wciśnięcie ‘OK’ jest równoznaczne z wyrażeniem zgody na:
  • przesyłanie przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa na podany adres e-mail newsletterów zawierających informacje branżowe, marketingowe oraz handlowe.
  • przesyłanie przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa (dalej: TOR), na podany adres e-mail informacji handlowych pochodzących od innych niż TOR podmiotów.
Podanie adresu email oraz wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Podającemu przysługuje prawo do wglądu w swoje dane osobowe przetwarzane przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa oraz ich poprawiania.
Śledź nasze wiadomości:
Zapisz się do newslettera:
Podanie adresu e-mail oraz wciśnięcie ‘OK’ jest równoznaczne z wyrażeniem zgody na:
  • przesyłanie przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa na podany adres e-mail newsletterów zawierających informacje branżowe, marketingowe oraz handlowe.
  • przesyłanie przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa (dalej: TOR), na podany adres e-mail informacji handlowych pochodzących od innych niż TOR podmiotów.
Podanie adresu email oraz wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Podającemu przysługuje prawo do wglądu w swoje dane osobowe przetwarzane przez Zespół Doradców Gospodarczych TOR sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: Pl. Bankowy 2, 00-095 Warszawa oraz ich poprawiania.

współpraca

 Rynek Kolejowy Rynek Lotniczy Transport Publiczny IAB Polska ZDG TOR
© ZDG TOR Sp. z o.o. | Powered by PresstoCMS