Budownictwo szykuje się na ożywienie

Kluczowe dane:

• Ponad 5,9 mld zł - całkowite zadłużenie sektora budowlanego, ze wzrostem o 5,6% w skali roku według stanu na koniec 2025 roku;
• 3,2 mld zł - łączna kwota zaległego zadłużenia firm wznoszących budynki (PKD 41);
• 492 tys. zł - przeciętna kwota wnioskowanego kredytu, definiująca obecną siłę nabywczą rynku;
• 421,4 mln zł - dodatkowy zaległy dług w segmencie wynajmu nieruchomości (PKD 68.20.Z) wskazuje na odpływ najemców do sektora własnościowego.

Po kilku trudnych latach, naznaczonych walką o marże i wysokimi kosztami materiałów, segment wykonawstwa zaczyna stopniowo porządkować swoje finanse, stając się motorem stabilizacji dla reszty sektora budowlanego. Widać pierwsze sygnały poprawy w danych dotyczących zaległych zobowiązań firm wznoszących budynki, które zaczęły systematycznie spadać. To zjawisko bezpośrednio przekłada się na większą przewidywalność procesów inwestycyjnych oraz mniejsze ryzyko zatorów płatniczych, które w przeszłości paraliżowały realizację nawet najbardziej obiecujących kontraktów deweloperskich.

Mniej zaległego długu, większa odporność

Dane z baz BIG InfoMonitor i BIK pokazują, że w segmencie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41), łączna wartość zaległych zobowiązań spadła w ciągu roku o 33 mln zł, osiągając poziom 3,16 mld zł. Choć w skali całej gospodarki kwota ta może wydawać się skromna, stanowi istotny sygnał zmiany trendu – to pierwszy realny spadek od dłuższego czasu. Poprawa nie dotyczy tylko kwot, ale przede wszystkim struktury zaległego zadłużenia. Liczba podmiotów z zaległościami w płatnościach zmniejszyła się o ponad 1,2 tysiąca firm. Sugeruje to, że sektor zaczął przykładać większą wagę do dyscypliny finansowej i zarządzania ryzykiem.

Redukcja przeterminowanego zadłużenia w tym segmencie wynika w dużej mierze z lepszego zarządzania portfelem zleceń oraz ostrożniejszej polityki kredytowej samych firm. Wykonawcy nauczyli się operować w środowisku wyższych stóp procentowych, co zmusiło ich do optymalizacji kosztów operacyjnych. Dziś średnie zadłużenie przypadające na jedną firmę budowlaną powoli maleje, a to kluczowy parametr dla banków i ubezpieczycieli finansujących nowe projekty mieszkaniowe. Bez stabilnego wykonawcy trudno mówić o dotrzymywaniu terminów oddania mieszkań do użytku.

– Wyraźny spadek liczby niesolidnych dłużników przy jednoczesnej redukcji ogólnej kwoty zaległego zadłużenia to sygnał, że sektor budowlany staje się bardziej odporny na wahania koniunktury. Nie możemy jeszcze mówić o pełnym „resecie” finansowym, ale obecny trend pozwala przedsiębiorstwom efektywniej reagować na sygnały płynące z rynku i planować kontrakty na roboty budowlane w sposób zrównoważony. Firmy, które przetrwały najtrudniejszy okres, mają teraz szansę na dynamiczny rozwój w oparciu o zdrowsze zasady finansowe - komentuje dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.

Kredytowy silnik napędza popyt

Drugim filarem optymizmu dla sektora jest rosnący popyt na rynku kredytowym. Według danych BIK, w drugiej połowie 2025 r. i na początku 2026 roku przyniósł przełom: liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe istotnie wzrosła. Choć ten skok wynika w dużej mierze z efektu niskiej bazy, to może on zwiastować powolny powrót klientów na rynek. Osoby, które dotąd czekały przez wysokie stopy procentowe, zaczynają sprawdzać swoje możliwości. Lepsza zdolność kredytowa i rosnące pensje tworzą fundament pod przyszłe decyzje zakupowe, które są niezbędne dla stabilności firm budowlanych.

Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła rekordowy poziom 492 tys. zł, co bezpośrednio koresponduje z rosnącymi kosztami realizacji i cenami metra kwadratowego w największych aglomeracjach. Taka wysokość finansowania pozwala na domykanie transakcji w segmencie popularnym, który stanowi trzon działalności większości deweloperów. Budownictwo mieszkaniowe reaguje na te dane z entuzjazmem, ponieważ pewność finansowania po stronie klienta końcowego to gwarancja przepływów pieniężnych dla całego łańcucha dostaw i podwykonawców.

- Równowaga między podażą a popytem staje się faktem dzięki poprawiającej się sytuacji finansowej nabywców. Deweloperzy widzą szansę na szybszą sprzedaż mieszkań pozostających w ofercie, co pozwala odzyskać kapitał i rozpocząć nowe projekty. Ten optymizm trzeba jednak równoważyć rozsądnym zarządzaniem kosztami, aby uniknąć ryzyka przeterminowanego zadłużenia w przypadku spowolnienia gospodarki - podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor.

Ryzyka pozostające w cieniu

Mimo pozytywnego obrazu w samym wykonawstwie, szeroki rynek nieruchomości pozostaje obszarem pełnym kontrastów. Podczas gdy firmy handlujące nieruchomościami (PKD 68.10.Z) notują poprawę, poważny problem rysuje się w segmencie wynajmu i zarządzania (PKD 68.20.Z), gdzie łączny zaległy dług wzrósł drastyczne o 421,4 mln zł (27,4 proc.) do blisko 2 mld zł. Ten negatywny trend częściowo może wynikać ze zmiany preferencji konsumentów - przy poprawie dostępności kredytów Polacy mogą o wiele chętniej decydować się na własne mieszkania zamiast najmu przy jego obecnych stawkach. W połączeniu z kosztami obsługi zadłużenia i utrzymania mieszkań wpływa to na dynamikę rentowności podmiotów zarządzających portfelami mieszkań.

Spadek zainteresowania najmem generuje presję finansową na zarządców, którzy zmagają się z rosnącymi kosztami utrzymania pustostanów i obsługi długu zaciągniętego na inwestycje. Stabilność sektora wykonawczego może być zatem wystawiona na próbę, jeśli problemy płynnościowe w segmencie wynajmu rozleją się na inne gałęzie rynku. Jest to sygnał ostrzegawczy dla banków i dostawców usług, że ożywienie w budownictwie musi iść w parze z czujnym monitorowaniem kondycji finansowej podmiotów operujących w otoczeniu rynku nieruchomości.

– Kluczowe w obecnej fazie cyklu będzie to, aby firmy nie tylko wykorzystały krótkoterminową poprawę popytu, ale przede wszystkim inwestowały w efektywność procesów i rygorystyczne zarządzanie ryzykiem finansowym. Rynek budowlany jest układem naczyń połączonych – problemy w segmencie wynajmu mogą rzutować na terminowość płatności dla wykonawców. Tylko dzięki dyscyplinie płatniczej, obecne ożywienie przekuje się w trwały i bezpieczny rozwój całego rynku nieruchomości – komentuje dr hab. Waldemar Rogowski.

Czy nowe projekty zrównoważą problemy sektora?

Fundamentalne pytanie nie dotyczy już ogólnej kondycji sektora, lecz tego, czy pozytywne trendy w segmencie robót budowlanych zrównoważą napięcia w pozostałych obszarach rynku. Tempo realizacji nowych projektów, przy równoczesnym monitorowaniu stabilności finansowej zarządców lokali, będzie decydujące dla utrzymania zrównoważonego wzrostu. Choć całkowite zadłużenie sektora budowlanego przekracza 5,9 mld zł i pozostaje istotnym wyzwaniem, poprawa płynności finansowej wykonawców tworzy podstawy do ostrożnego optymizmu. Dziś firmy stawiające fundamenty pod nowe inwestycje działają w warunkach wyraźnie korzystniejszych niż rok temu, mimo utrzymujących się napięć makroekonomicznych.