Z końcem 2025 roku Poznań stał się pierwszym dużym miastem w Polsce z uchwalonym Planem Ogólnym, który wszedł w życie z dniem 13 stycznia 2026 r. Pozostałe gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku, co jest efektem nowelizacji przepisów, przesuwającej wcześniejszy termin wyznaczony na 31 grudnia 2025 r.
Uchwalenie planu ogólnego to przełomowy moment dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, ponieważ plan ogólny jest dziś aktem prawa powszechnie obowiązującego i wyznacza ramy przyszłego zagospodarowania całego miasta.
Choć plan ogólny nie zmienia jeszcze bezpośrednio przeznaczenia konkretnej działki, stanowi podstawę do uchwalania i zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie na tym etapie najczęściej pojawiają się realne skutki prawne i finansowe, takie jak ograniczenie możliwości zabudowy, zmiana funkcji terenu albo spadek wartości nieruchomości.
Kontrola planu ogólnego i możliwość jego zaskarżenia.Plan ogólny jako uchwała rady gminy, podlega nadzorowi wojewody. W przypadku istotnego naruszenia prawa, w szczególności zasad lub trybu sporządzania planu ogólnego albo właściwości organów, wojewoda stwierdza jego nieważność w całości lub w części w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego.
Stwierdzenie nieważności w trybie nadzorczym wstrzymuje wykonanie planu ogólnego z mocy prawa. Po upływie terminu na wydanie rozstrzygnięcia nadzorczego wojewoda zachowuje również kompetencję do wniesienia skargi na plan ogólny do wojewódzkiego sądu administracyjnego, inicjując sądową kontrolę jego legalności.
Niezależnie od działań nadzorczych wojewody, właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści mogą wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, domagając się unieważnienia planu ogólnego, jeżeli jego ustalenia naruszają ich interes prawny. Skarga na plan ogólny nie jest ograniczona terminem i może zostać wniesiona w każdym czasie, o ile plan ingeruje w sferę prawnie chronionych uprawnień skarżącego.
Odszkodowanie? Tak i to nie tylko na etapie planu miejscowego.Jeżeli zostanie stwierdzona nieważność uchwały dotyczącej planu ogólnego w całości albo w części właściciel lub użytkownik wieczysty, który poniósł szkodę wskutek jego uchwalenia, może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym przeciwko gminie na podstawie art. 417¹ § 1 Kodeksu cywilnego.
Dochodzenie takiego roszczenia wymaga wykazania szkody oraz istnienia związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy wydaniem niezgodnego z prawem aktu planistycznego a szkodą właściciela.
Samo uchwalenie planu ogólnego nie daje jednak podstaw do dochodzenia tzw. szkody planistycznej. Roszczenia wobec gminy mogą natomiast powstać w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w wyniku planu miejscowego korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, właściciel może żądać odszkodowania lub wykupu nieruchomości przez gminę. Jeżeli natomiast doszło do obniżenia wartości nieruchomości, a została ona zbyta, możliwe jest dochodzenie odszkodowania odpowiadającego tej różnicy.
Dlaczego czas ma znaczenie?Plan ogólny determinuje kierunki dalszego planowania przestrzennego i wpływa na przyszłe możliwości zagospodarowania nieruchomości. Ewentualne wady na etapie jego uchwalania mogą prowadzić do trwałych i trudnych do odwrócenia konsekwencji prawnych oraz ekonomicznych. Wczesna analiza zgodności planu z przepisami oraz odpowiednio dobrana strategia działania stanowią kluczowy element ochrony interesów właścicieli i inwestorów.
Więcej na ten temat w artykule Poznań: uchwalony Plan Ogólny – skutki dla właścicieli i inwestorów.
Autorki: Karolina Rybak, radczyni prawna, Agnieszka Środecka, adwokat – DSK Kancelaria
Zapisz
się do newslettera:
