Samowola budowlana – kiedy można zalegalizować, a kiedy trzeba rozebrać?

Przyczyny takiego działania są różne – od braku świadomości inwestora odnośnie do przepisów prawa, poprzez chęć przyspieszenia prac, aż po przekonanie, że „jakoś się uda”. Konsekwencje jednak są poważne, bo nadzór budowlany w przypadku stwierdzenia tzw. „samowoli budowlanej” może wstrzymać roboty, nałożyć obowiązek legalizacji - co wiąże się poniesieniem wysokiej opłaty, a w przypadku braku możliwości dostosowania inwestycji do prawa - nakazać jej rozbiórkę.

Czym tak naprawdę jest tzw. „samowola budowlana”?

„Samowola budowlana” nie posiada definicji legalnej. Oznacza to, że w ustawie Prawo budowlane nie znajdziemy przepisu, który wprost definiowałby ten termin. Treść tego pojęcia wynika z konstrukcji przepisów, przede wszystkim z art. 48 ust. 1.PrBud, zgodnie z którym:
„Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia”.

Powyższe oznacza zatem, że „samowola budowlana” występuje w sytuacji zignorowania przez inwestora władczych uprawnień organów budowlanych do oceny w zakresie zgodności z prawem planowanego przedsięwzięcia oraz udzielenia formalnej zgody lub braku sprzeciwu na jego realizację (por. wyr. NSA z 18.4.2012, II OSK 155/11, Legalis; wyr. NSA z 26.7.2011 r., II OSK 1211/10, Legalis).

Przykładem samowoli budowlanej jest m.in.:
− budowa bez wymaganego pozwolenia na budowę,
− wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia,
− realizacja obiektu niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym,
− rozbudowa lub nadbudowa istniejącego obiektu bez formalności,
− zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganej zgody,
− budowa na terenie objętym zakazem lub wymagającym uzgodnień.

Co dzieje się w sytuacji, gdy Inwestor dopuścił się „samowoli budowlanej”

Po stwierdzeniu naruszenia przepisów przez Inwestora, organ nadzoru budowlanego:
− wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót lub użytkowania,
− nakazuje zabezpieczenie terenu lub obiektu, jeśli istnieje zagrożenie życia lub zdrowia,
− informuje inwestora o możliwości legalizacji i wysokości opłaty,
− wszczyna procedurę zmierzającą do legalizacji albo nakazania rozbiórki.

Kiedy możliwa jest legalizacja „samowoli budowlanej”

Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa tylko wtedy, gdy inwestycja spełnia ściśle określone w Prawie budowlanym warunki. Obecnie wyróżnia się dwa tryby: „zwykły” i „uproszczony”

Legalizacja „zwykła”
W przypadku złożenia wniosku legalizacyjnego, organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia przez niego dokumentów legalizacyjnych, przy czym termin na ich dostarczenie nie może być krótszy niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Aby Organ pozwolił zalegalizować samowolę, muszą być spełnione dwa podstawowe warunki:
1. Budynek jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy.
2. Budynek spełnia przepisy techniczno-budowlane (np. odległości od granicy działki, wymogi bezpieczeństwa konstrukcji).

Dodatkowo inwestor musi:
● przedłożyć wymagane dokumenty (m.in. projekt budowlany),
● uiścić opłatę legalizacyjną

Uproszczone postępowanie legalizacyjne:
Zgodnie z treścią art. 49f PrBud „W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia
- jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne”.

Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje:
1) decyzję o legalizacji, w przypadku, gdy:
a) dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z postanowieniem, o którym mowa w art. 49h ust. 2, oraz
b) z ekspertyzy technicznej, o której mowa w art. 49g ust. 2 pkt 3, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania;

Kiedy grozi nakaz rozbiórki:

Nadzór budowlany nakaże rozbiórkę, gdy:
● budynek jest niezgodny z planem miejscowym lub warunkami zabudowy,
● obiekt nie spełnia wymogów technicznych i nie da się go dostosować,
● inwestor odmawia złożenia dokumentów lub uiszczenia opłaty legalizacyjnej,
● konstrukcja stwarza realne zagrożenie dla życia lub zdrowia.

Jak unikać samowoli budowlanej?

W celu uniknięcia samowoli budowlanej, Inwestor powinien:
● zawsze sprawdzać, czy inwestycja wymaga pozwolenia lub zgłoszenia.
● konsultować projekt z architektem, prawnikiem,
● monitorować zmiany w przepisach – np. limity metrażu dla budowy bez pozwolenia,
● zachować pełną dokumentację budowy.


Podsumowanie

Samowola budowlana stanowi dla inwestora istotny problem zarówno prawny jak i finansowy, który w skrajnych przypadkach może skutkować koniecznością rozbiórki obiektu, a tym samym utratą całości nakładów inwestycyjnych. Choć przepisy Prawa budowlanego przewidują możliwość legalizacji takiego stanu, nie jest ona automatyczna – wymaga spełnienia określonych warunków materialnoprawnych i formalnych, a także, w wielu przypadkach, uiszczenia znacznej opłaty legalizacyjnej. Z punktu widzenia inwestora najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest dopilnowanie kompletności wszystkich wymaganych procedur jeszcze przed „wbiciem pierwszej łopaty”.


Autor: Marta Hałas, adwokat, DSK Kancelaria