PKP S.A.: Realizacja Wolnych Torów w Poznaniu potrwa lata

Na naszych łamach publikowaliśmy już rozmowę z władzami Poznania dotyczącą nowo planowanej dzielnicy Wolne Tory i tego, co samorząd może zrobić w ramach swoich kompetencji. Za realizację inwestycji będą jednak odpowiadać inwestorzy - Ceglana której wizję pokazujemy tutaj, a także PKP S.A.

O planach PKP S.A. rozmawiamy więc teraz z jej wiceprezesem, Andrzejem Bułczyńskim.

Jakub Rosler, Rynek Infrastruktury: Jakie macie plany na wykorzystanie przestrzeni Wolnych Torów i jak chcecie zagospodarować swoją część tego terenu?

Andrzej Bułczyński, członek zarządu PKP S.A. ds. nieruchomości: Wolne Tory to jeden z najważniejszych terenów rozwojowych w centrum Poznania. PKP S.A. przygotowuje dwa projekty obejmujące obszar pomiędzy ul. Stanisława Matyi a ul. Ks. Jakuba Wujka oraz część terenu położoną na południe od ul. Wujka. Naszym celem jest stopniowe przekształcenie tych terenów w nowoczesną, wielofunkcyjną część miasta. Nie myślimy o Wolnych Torach jako o pojedynczej inwestycji czy zamkniętym osiedlu. Ambicją jest stworzenie nowego fragmentu miasta – chcemy, aby powstała tu przestrzeń łącząca funkcje mieszkaniowe i usługowe z zielenią, przestrzeniami publicznymi odpowiednimi rozwiązaniami komunikacyjnymi. To przedsięwzięcie o bardzo dużej skali, dlatego będzie realizowane etapami i musi być dobrze powiązane z rozwojem całego tego obszaru Poznania.

Czy myślicie tylko o funkcji mieszkalnej/ biznesowej, czy też rozważacie także inne możliwości np. przeznaczenie części terenów na kolejne zaplecza taborowe i infrastrukturalne dla kolei?

Zdecydowanie nie chcemy tworzyć tutaj wyłącznie osiedla mieszkaniowego czy przestrzeni biurowej. Wolne Tory mają być częścią miasta, w której można mieszkać, pracować, korzystać z usług i spędzać czas. Dlatego obok mieszkań i usług komercyjnych przewidujemy także tereny zielone, przestrzenie publiczne, funkcje społeczne oraz rozwiązania komunikacyjne. Natomiast w granicach terenów objętych obecnie projektami Wolne Tory I i II nie zakładamy przeznaczenia terenów na nowe zaplecze taborowe czy infrastrukturę kolejową.

Na jakim etapie jest realizacja Waszej inwestycji w tym miejscu i kiedy można spodziewać się jakichś kolejnych działań zmierzających do prac na gruncie?

Obecnie jesteśmy na etapie przygotowania inwestycji. Prowadzimy analizy finansowe, techniczne i architektoniczne, a równolegle współpracujemy z Miastem Poznań w zakresie przyszłego zagospodarowania całego obszaru. Przy projekcie tej skali bardzo ważne jest m.in. właściwe rozwiązanie kwestii komunikacyjnych oraz powiązanie nowej zabudowy z otaczającą tkanka miejską. Kolejnym istotnym etapem będzie przygotowanie i przeprowadzenie procesu wyboru partnerów inwestycyjnych dla poszczególnych części tego przedsięwzięcia. Postępowanie będzie prowadziło Xcity Investment. Ze względu na skalę Wolnych Torów zakładamy etapową realizację projektu, prawdopodobnie z udziałem więcej niż jednego partnera. Dopiero po zakończeniu tych prac i ustaleniu warunków realizacji poszczególnych etapów będzie można przestawić szczegółowy harmonogram. Na obecnym etapie przyjmujemy, że pierwsze prace budowlane mogłyby rozpocząć się około 2030 roku. Nie jest to jednak data rozpoczęcia realizacji całych Wolnych Torów ani ostateczny termin – to orientacyjna perspektywa dla pierwszych etapów inwestycji, uzależniona od przebiegu procesu przygotowawczego.

Kiedy pokażecie, jak ta przestrzeń mogłaby wyglądać?

Chcemy prezentować rozwiązania, które będą miały odpowiedni stopień dojrzałości i będą uwzględniały wyniki prowadzonych analiz oraz uzgodnień z Miastem Poznań. Na obecnym etapie część założeń nadal jest przedmiotem prac, dlatego publikowanie wizualizacji mogłoby stworzyć wrażenie, że pokazujemy rozwiązanie ostateczne, podczas gdy niektóre elementy mogą się jeszcze zmienić. Koncepcje będziemy przedstawiać w miarę finalizowania kluczowych założeń urbanistycznych i inwestycyjnych. Zależy nam, aby były to materiały pokazujące realny kierunek rozwoju projektu, a nie jedynie wstępne wizje.

Od czego zależna jest realizacja tej inwestycji z Waszej perspektywy?

Realizacja Wolnych Torów jest w dużej mierze uzależniona od wypracowania kompleksowego porozumienia z Miastem Poznań. To przedsięwzięcie o wyjątkowej skali, którego realizacja wymaga nie tylko odpowiednich rozstrzygnięć planistycznych, ale również uzgodnienia zasad rozwoju infrastruktury publicznej i podziału związanych z tym kosztów. Istotnym uwarunkowaniem jest również fakt, że projekt planu ogólnego Miasta Poznania nie przewiduje na obszarze Wolnych Torów obszaru uzupełnienia zabudowy. Oznacza to, że możliwości zagospodarowania tych terenów nie są możliwe w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie ma zatem współpraca z Miastem w zakresie przygotowania odpowiednich rozwiązań planistycznych. Porozumienie powinno obejmować szereg wzajemnie powiązanych kwestii, w szczególności harmonogram przygotowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub zintegrowanych planów inwestycyjnych, docelowy układ komunikacyjny, zasady przekazania Miastu gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, a także zakres i zasady finansowania infrastruktury przez inwestorów poszczególnych etapów przedsięwzięcia. Liczymy na kontynuację konstruktywnego dialogu i uzgodnienie rozwiązań, które pozwolą na rozwój tej części Poznania, a jednocześnie zapewnią przewidywalne warunki ekonomiczne realizacji inwestycji. Bez tego elementu, ruszenie z procesami inwestycyjnymi i zagospodarowanie tego obszaru nie będzie możliwe.

Jak chcielibyście sfinansować to zadanie?

Przy projekcie o tej skali racjonalnym rozwiązaniem jest połączenie potencjału nieruchomości PKP z kapitałem i doświadczeniem partnerów zewnętrznych. Preferowanym obecnie modelem jest realizacja poszczególnych etapów w formule partnerskiej, w tym z wykorzystaniem spółek celowych tworzonych z wybranymi inwestorami. Zaangażowanie PKP może obejmować przede wszystkim nieruchomości przeznaczone pod realizację projektu oraz udział w jego przygotowaniu, natomiast partnerzy zapewnialiby kompetencje inwestycyjne i odpowiednie finansowanie. Taki model pozwala odpowiednio podzielić ryzyka związane z realizacją wieloletniego przedsięwzięcia oraz wykorzystać wartość gruntów PKP w sposób, który będzie ekonomicznie uzasadniony dla spółki.