Unibep: Rynek nam sprzyja

Łukasz Malinowski, Rynek Infrastruktury: Jaki był początek roku dla Unibep? Wygraliście kilka przetargów GDDKiA, ale jak jest w innych segmentach rynku? Jakie duże i interesujące kontrakty udało się wam pozyskać od początku roku?

Andrzej Sterczyński, prezes zarządu Unibep SA: Początek 2025 roku to dla Unibep okres redefiniowania struktury organizacyjnej. Zmiana polegała na wyodrębnieniu z Obszaru Budownictwa Przemysłowo-Energetycznego jego części dotyczącej przemysłu i powiązania jej z Obszarem Budownictwa Kubaturowego. W ten sposób od początku 2025 roku powstały nowo zdefiniowane segmenty: Budownictwo Ogólne – obejmujące budownictwo kubaturowe, w tym przemysłowe oraz Budownictwo Energetyczne.

Celem tych zmian było uzyskanie efektu wewnętrznej synergii oraz przywrócenie pełnej atencji kontraktacyjnej w obu obszarach w celu penetracji rynku w poszukiwaniu nowych, rentownych kontraktów. Zmiana ta zaczęła przynosić wymierne korzyści. W zakresie Budownictwa Ogólnego w I kwartale 2025 roku pozyskaliśmy kontrakty łącznie na kwotę 263 mln zł netto, w tym jeden, z którego jesteśmy wyjątkowo dumni – tj. kontrakt wojskowy z Agencją Mienia Wojskowego na budowę koszarowców i stołówki na terenie Garnizonu Powidz za 235,4 mln zł netto. Podpisaliśmy kolejną umowę z Wojskową Akademia Techniczną na budowę budynku dydaktycznego, tym razem o wartości niemal 160 mln zł. To już trzecia inwestycja dla tego zleceniodawcy. W poczekalni czekają kolejne kontrakty w tym segmencie rynku. Zresztą nasz udział w budowie infrastruktury wojskowej to coraz istotniejsza część naszej działalności. I ten obszar zamierzamy rozwijać. Dla wojska budujemy od lat, mamy wszystkie potrzebne certyfikaty i co – wydaje się bardzo ważne - jesteśmy jednym z nielicznych podmiotów notowanych na GWP, które łączą polską tożsamość ze stabilnym, rodzimym akcjonariatem.

W ramach budownictwa ogólnego skutecznie powalczyliśmy o rentowne inwestycje mieszkaniowe, ale trzeba dodać, że w tym segmencie jest duża konkurencja i ogromna rywalizacja cenowa pomiędzy uczestnikami przetargów. Pamiętajmy, że Unibep jest solidnym, dobrym jakościowo generalnym wykonawcą osiedli mieszkaniowych, a w swoim portfolio ma ponad 20 tysięcy wybudowanych mieszkań.

W kwietniu 2025 roku podpisaliśmy istotny kontrakt przemysłowy dla Kolei Mazowieckich, na budowę hali remontowej w Sochaczewie, na łączną kwotę – wraz z wynagrodzeniem konsorcjantów - w wysokości 290 mln zł netto, w części przypadającej na Unibep S.A. jest to 167 mln zł netto.

Razem więc kontraktacja od początku roku w segmencie Budownictwa Ogólnego to już 430 mln zł. To znacznie więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

A jak wygląda sytuacja w segmencie infrastrukturalnym i energetyce?

W zakresie Budownictwa Infrastrukturalnego od początku roku przystąpiliśmy do wdrożenia ogłoszonej jeszcze w 2024 roku strategii pozyskania kontraktów na nowych obszarach geograficznych tj. poza województwami podlaskim, warmińsko-mazurskim i mazowieckim. Wzięliśmy udział w kilku przetargach na terenie Polski północnej, czy w woj. świętokrzyskim, z których jeden mamy szansę podpisać, bowiem nasza oferta została wybrana jako najlepsza – to budowa obwodnicy Starogardu Gdańskiego o wartości 331 mln zł netto.

Oczywiście nie zapominamy o tradycyjnym terenie działania – w kwietniu br. w woj. warmińsko-mazurskim podpisaliśmy umowy na realizację projektów drogowych o wartości 260 mln zł.

W ramach Budownictwa Energetycznego niedawno podpisaliśmy kontrakt na budowę kotłowni biomasowej na terenie elektrociepłowni w Pruszkowie o wartości 208 mln zł netto. W ostatnich dniach oferta naszego konsorcjum została wybrana jako najkorzystniejsza w przetargu na budowę źródła kogeneracyjnego na paliwo gazowe opartego na układzie silników gazowych dla PGE Energia Ciepła SA Oddział nr 1 w Krakowie. Ten potencjalny kontrakt - w zakresie umowy wykonawczej i umowy serwisowej - wynosi łącznie ok. 885,7 mln zł netto, z czego udział Unibep SA stanowi kwota ok. 589,7 mln zł netto. Generalnie widzimy dobre perspektywy na rozwój tego segmentu, który – o czym szeroko informowaliśmy – będzie istotnym biznesem prowadzonym w ramach Unibep SA.

Jak w tym czasie radził sobie Unidevelopment?

U naszego dewelopera – Grupy Unidevelopment – w zakresie sprzedaży deweloperskiej nastąpił spadek. Warto przypomnieć, że w pierwszym, kwartale 2024 roku cały rynek mieszkaniowy był jeszcze pod wpływem programu Bezpieczny Kredyt 2%. Na początku 2025 roku sytuacja była już zupełnie inna. Klientów kredytowych było zdecydowanie mniej. Pozostali, czyli osoby dysponujące własnym kapitałem, czy posiadające możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przy wysokich stopach procentowych, miały zdecydowanie większy wybór mieszkań. W związku z tym ich proces decyzyjny zdecydowanie się wydłużył.

Od początku roku notujemy więc negatywne odchylenia w zakresie przedsprzedaży o ok. 35% r/r. Widzimy jednak symptomy powrotu koniunktury, który może nastąpić pod koniec bieżącego roku, po tym jak NBP obniżył stopy procentowe, prawdopodobnie rozpoczynając tym samym cykl obniżek. To może zarówno zwiększyć grono osób, które będą miały możliwość kupna mieszkania, jak i skłonić do podejmowania szybszych decyzji klientów, którzy aktualnie nie śpieszą się z podpisywaniem umów deweloperskich.

W dodatku nasza oferta wkrótce zostanie uzupełniona o mieszkania w nowych projektach mieszkaniowych w bardzo dogodnych lokalizacjach, do których niewątpliwie należy budynek przy ul. Omulewskiej w Warszawie. Ta budowa mieszkaniowa z lokalami użytkowymi będzie miała zrównoważony charakter i będzie idealnie uzupełniała architekturę Pragi Południe. Wraz z naszą inwestycją będziemy realizować prace towarzyszące z zakresu infrastruktury oświatowej oraz drogowej.

Projekt na Pradze Południe planujemy wykonać w wysokim standardzie i wpisuje się on w naszą strategię w obszarze działalności deweloperskiej. Chcemy wykorzystać potencjał miast, w których działamy, kierując swoją ofertę do zróżnicowanych grup odbiorców, a Osiedle Omulewska może być preludium do kolejnych projektów w standardzie premium w ofercie Unidevelopment. O tym segmencie także myślimy jako opcji rozwoju działalności naszego dewelopera.

Na koniec kilka informacji o Unihouse tj. spółce, która produkuje budynki wielorodzinne modułowe w szkielecie drewnianym. Decyzją właścicieli spółka została w Grupie Unibep, w firmie przeprowadzono procesy optymalizacyjne, dostosowujące firmę do wielkości i zapotrzebowania rynku, postawiono na dużo większą aktywność handlową, dzięki czemu tylko w tym roku Unihouse SA podpisała kontrakty na kwotę prawie 90 mln zł. Oczywiście, do osiągnięcia pełnego obłożenia produkcji w fabryce w Bielsku Podlaskim wciąż nam trochę brakuje, ale jesteśmy bardzo zaawansowani w realizacji tego celu.

W ub. roku mieliście 2,6 mld przychodów, ponad 100 mln zysku netto. Niedawno zaprezentowaliście wyniki za pierwszy kwartał. W jakiej sytuacji finansowej jest obecnie cała Grupa? Czy konkurencja daje się wam we znaki?

Rzeczywiście, dane finansowe za 2024 rok wyglądają okazale, szczególnie jak popatrzymy przez pryzmat naszych wyników w roku 2023. Pamiętajmy jednak, że w 2024 roku dokonaliśmy kilku istotnych decyzji, których skutki i pozytywny wpływ miały charakter jednorazowy.

19 maja 2025 roku opublikowaliśmy wstępne szacunkowe skonsolidowane wyniki finansowe Grupy Kapitałowej Unibep. Omawiając zaprezentowane szacunki należy wskazać na kilka istotnych aspektów. Konsolidowane przychody ze sprzedaży ukazują ujemną dynamikę wobec danych za rok poprzedni. Wiąże się to z realizacją w bieżącym roku kontraktów z portfela zamówień, który notował trend spadkowy w 2024 roku, w ślad za niską kontraktacją w zeszłym roku głównie w segmentach Budownictwa Ogólnego i Budownictwa Energetycznego.

Pamiętajmy też, że prace budowlane są podatne na wahania sezonowe, przez co wyniki I kwartału br. praktycznie każdego roku nie są zbytnio reprezentacyjne, jeśli chodzi o przeroby budowlane. W kolejnych okresach spodziewamy się wzrostów, gdyż kolejne kontrakty o charakterze głównie „buduj”, w tym podpisane w analizowanym okresie pierwszych miesięcy 2025 roku, zaczną wchodzić w fazę realizacji.

Marża ze sprzedaży w I kwartale 2025 roku wyniosła dla Grupy Kapitałowej 7% wobec 3,6% w analogicznym okresie poprzedniego roku, zaś rentowność operacyjna to mocny 1%, wobec straty operacyjnej odnotowanej w roku ubiegłym – po skorygowaniu zdarzeń o charakterze jednorazowym.

Należy przypomnieć, że wyniki I kwartału 2024 roku uwzględniały efekty reklasyfikacji niektórych nieruchomości w banku ziemi naszego dewelopera – z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Reklasyfikacja ta została połączona, zgodnie z zasadami sprawozdawczości finansowej, z przeceną do wartości godziwej. Efekt tych dwóch zdarzeń wyniósł w I kwartale 2024 roku ponad 100 mln zł.

Analizując więc wyniki osiągnięte w I kwartale 2025 roku i porównując je z danymi za analogiczny okres poprzedniego roku należy o tym pamiętać. Pominięcie tego faktu przy analizie porównawczej skutkować będzie błędnymi wnioskami. Bowiem, gdy wyeliminujemy ww. jednorazowe zdarzenia, zeszłoroczny wynik operacyjny, stanowiący bazę porównawczą, był ujemny i wyniósł –1,3 mln zł. W tym roku wynik operacyjny to 4,4 mln zł.

A co do konkurencji – zawsze jest tak, że gdy jest mniej zleceń, a z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w roku ubiegłym, po kontrakty ustawiają się kolejki chętnych i marżowość spada. Tak jest w każdym segmencie budownictwa. Trwają wojny cenowe, w których nie zamierzamy uczestniczyć. Natomiast – podobnie jak inni gracze na rynku – uważamy, że niedopuszczalne jest, by po duże kontrakty drogowe sięgały firmy spoza Unii Europejskiej. Chrońmy polski rynek, tym bardziej, że nasi zamawiający doskonale wiedzą o wyroku TSUE, który jednoznacznie stwierdza, że do publicznych przetargów nie muszą być dopuszczane firmy np. z Chin, czy Korei.

Czy odnotowujecie problemy z dostępnością lub cenami materiałów? Czy są już teraz odczuwalne jakieś problemy z dostępnością pracowników?

Na razie rynek nam sprzyja. Spadki produkcji budowlano-montażowej, szczególnie na rynku mieszkaniowym, odczuwa obecnie każdy wykonawca. Dotyczy to także innych segmentów rynku i spowodowało mniejszą presję cenową ze strony producentów materiałów budowlanych. Sytuacja ta może jednak szybko się odwrócić, w momencie, gdy nowe inwestycje drogowe, kolejowe czy energetyczne napędzą koniunkturę, nie wspominając o odbudowanie Ukrainy. Niewątpliwie to nas czeka. My staramy się z jednej strony być obecni właśnie na rynku publicznym (gdzie istnieją wbudowane w umowy kontraktowe klauzule waloryzacyjne) oraz wzmocnić więzi z naszymi lojalnymi dostawcami, co z pewnością będzie pomagało obu stronom w trudniejszych czasach.

Martwi jednak pogłębiający się kryzys dot. dostępności wykwalifikowanych pracowników budowalnych. Obecnie już odczuwamy braki w tym obszarze. Z jednej strony dynamika przeciętnego wynagrodzenia w budownictwie spada (w lutym odnotowano spadek poniżej 10% do 7,8% r/r), ale z drugiej strony nowe inwestycje w ww. segmentach mogą bardzo szybko odwrócić ten trend i to już w najbliższym sezonie. Tak też można odczytywać raport Eurostatu, który wskazuje, że obecnie w Polsce mieszka ok 997 tys. Ukraińców, ale ich liczba w ostatnich 12 miesiącach zaczęła ponownie rosnąć (przybyło 40 tys. osób) kosztem naszych zachodnich sąsiadów. Wskazuje to na fakt, że nasz kraj dla obcokrajowców z Ukrainy staje się ponownie atrakcyjny, a źródłem tego mogą być właśnie nowe rysujące się perspektywy i możliwości zatrudnienia obok aspektów oczywistych jak język, podobieństwo kulturowe, koszty pobytu itp.

Pytanie jednak pozostaje, czy skala napływu nowych rąk do pracy będzie wystarczająca, aby sprostać zapotrzebowaniu. Na odpowiedź na to pytanie będziemy musieli poczekać.

Jakie są największe realizowane przez was obecnie kontrakty? Najważniejsze realizowane i pozyskane kontrakty?

W zakresie Budownictwa Ogólnego nie sposób pominąć kontraktu, który obecnie realizujemy w Mińsku na Białorusi – dotyczy on budowy polskiej ambasady dla Ministerstwa Spraw Zagranicznych. To bardzo prestiżowa inwestycja i jesteśmy dumni z tego, że nasza firma realizuje ten projekt.

W Polsce wyjątkowym projektem jest budowa Akademii Muzycznej w Bydgoszczy. Kontrakt ten stanowi istotny krok w naszym rozwoju z punktu widzenia architektonicznego, ale też technicznego.

Dumni jesteśmy z pierwszego kontraktu kogeneracyjnego, który podpisaliśmy jeszcze jesienią 2024 roku. Jest to kontrakt na budowę układu kogeneracyjnego na terenie elektrociepłowni w Elblągu. Tym kontraktem EC Elbląg zakończy produkcję ciepła z węgla. Dla nas kontrakt ten stanowi bardzo istotny krok w pozyskiwaniu umów o zdecydowanie bardziej zrównoważonym emisyjnie charakterze. Otwiera on też drogę do kolejnych podobnych zleceń.

W Budownictwie Infrastrukturalnym, poza licznymi kontraktami o charakterze lokalnym, czy regionalnym, chciałbym wspomnieć, że obecnie realizujemy budowy dróg ekspresowych, jak np. kilka odcinków w ciągu drogi S19, ale budujemy drogi wojewódzkie stanowiące istotny wkład naszej organizacji w rozbudowę ciągów komunikacyjnych na północy naszego kraju oraz poprawy przejezdności i bezpieczeństwa.

Generalnie jednak najważniejszym naszym celem jest pozyskanie kontaktów, które zapewnią nam bezpieczny, zrównoważony i zdywersyfikowany rozwój. Szukamy kontraktów o dobrych wskaźnikach rentowności oraz takich, które pochodzą od wiarygodnych zamawiających. Uczestnictwo w różnych obszarach jest z kolei elementem naszej strategii dywersyfikacji

To pozwoli nam na poprawę rentowności we wszystkich obszarach działalności.