Nowy instrument planistyczny czy kolejna quasi-specustawa?

Obszary zorganizowanego inwestowania

Zmiany wprowadzane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obejmują wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego, jakim będzie obszar zorganizowanego inwestowania (OZI). Nowe narzędzie ma na celu zacieśnić współpracę jednostek samorządu terytorialnego (gmin) z inwestorami przy realizacji „wielkoformatowych” projektów urbanistycznych, ale przy jednoczesnej kontroli nadzorczej wojewody. Głównym celem nowych rozwiązań jest przyspieszenie procesu administracyjnego w stosunku do aktualnych rozwiązań opierających się o każdorazowe uzyskiwanie warunków zabudowy oraz ustalanie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ustalenie przeznaczenia terenu, lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy OZI następować będzie w planie regulacyjnym. Plan ten obejmować będzie m.in. określenia granic OZI, listy zadań inwestycyjnych ze wskazaniem, czy stanowią celu publiczny, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz kompozycji przestrzennej nowej zabudowy wraz z harmonizacją planowanej zabudowy z zabudową istniejącą. Uchwalenie planu będzie mogło nastąpić wbrew ustaleniom planu miejscowego i studium, a za jego przygotowanie planu odpowiadać będzie inwestor lub Prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Ponadto, projekt zawiera ideę zintegrowanego pozwolenia na budowę, obejmującego ustalenia w zakresie dostosowania struktury nieruchomości, nabycia praw do nieruchomości w trybie administracyjno-prawnym oraz zagadnień dotyczących wycinki drzew i krzewów, w czym upodabnia się do rozwiązań przewidzianych w specustawach inwestycyjnych. Dodatkowo, pomiędzy inwestorem a właściwym organem zawierana będzie umowa urbanistyczna określająca warunki finansowe i wykonawcze inwestycji. Umowa będzie mogła określać także obowiązki poszczególnych inwestorów związane z realizacją inwestycji celu publicznego.

Inwestycje celu publicznego dwutorowo?

Projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego (KUB) opublikowany we wrześniu ubiegłego roku wprowadzał odrębne zasady dla lokalizacji i realizacji inwestycji celu publicznego, wśród których wyróżniano szczególny rodzaj inwestycji strategicznych o dużym znaczeniu dla państwa. Lokalizacja inwestycji celu publicznego następować miała w drodze planu miejscowego, a w razie jego braku - w decyzji środowiskowo-lokalizacyjnej oraz decyzji zintegrowanej.

Obszary zorganizowanego inwestowania zgodnie z projektem ustawy inwestycyjnej obejmować będą obszary i nieruchomości przewidziane do realizacji inwestycji, w tym inwestycji celu publicznego. Jednakże, projekt ten nie wspomina o rozwiązaniach zaproponowanych w ubiegłorocznym projekcie KUB.

Nasuwa się wątpliwość co przyniesie uaktualniony na skutek przeprowadzonych konsultacji publicznych projekt KUB. Czy wprowadzenie nowych rozwiązań w postaci planu regulacyjnego i zintegrowanego pozwolenia na budowę oznaczać będzie całkowitą rezygnację z pierwotnych rozwiązań KUB, czy też procedura lokalizacji inwestycji celu publicznego będzie drogą alternatywną w stosunku do trybu procedowania w ramach obszaru zintegrowanego inwestowania? Projekt ustawy inwestycyjnej nie odnosi się także bezpośrednio do kwestii specustaw inwestycyjnych i ich dalszych losów. Na efekty prac nad nowym brzmieniem projektu KUB czekamy z niecierpliwością.